SF属性 - 旧金山加利福尼亚州豪宅和房地产

湾区没有跌倒放缓,因为买家抓住豪华住宅

2012年11月24日 提交: 这Buzz

房屋市场应该放缓,因为我们深入到秋季赛季和靠近假期的英寸,但在海湾地区发生了非常不寻常的事情。在那里,市场不仅是市场仍然活跃’S是豪华家庭购买的卓越浪涌–特别是,巨型家庭销售。

10月底快速查看封闭销售引起了我的注意。我公司独自关闭了一个惊人的13个销售额超过500万美元的湾区,距离十月的最后两周超过500万美元!绝大多数这些交易是在旧金山,半岛和硅谷,虽然一个是在Healdsburg。房屋持续高达1110万美元,为洛杉矶Altos Hills酒店支付的价格。

总而言之,自2004年为旧金山半岛地区自2004年以来,我们在销售额最强。虽然我可以’与你冷的银行家分享’专有的销售数据,我可以告诉您,这增加了比去年十月的56%的收益。 

对于仍然面临着许多经济和政治逆风的市场,这在市场上端的活动中是非常出色的。

那么,我们这一切是什么?它’S所谓的强烈信号“smart money”在其途中放置了一些非常大的赌注,即房屋恢复很好。良好的投资者认为,今天的房地产提供了巨大的价值,长期潜力非常有吸引力。

此外,我们继续看到越来越多的迹象表明,全国范围内的经济逐渐转向拐角处。但更重要的是,在家里,湾区经济和就业市场继续获得蒸汽,由硅谷,生物技术领域和投资界领导。

湾区委员会上周发布的一份新报告增加了湾区的更多证据’s economic strength.

根据理事会’经济学院,湾区就业市场应在未来两年内比加州和国家更快地扩展,主要是因为圣何塞和旧金山地区的稳固就业增长。本组织预测在未来两年内应在本地扩大7.2%,或每年3.5%的平均增长。

技术就业将推动大部分湾区’根据本集团的职务增长’报告。预测显示,专业和商业服务将由多项技术工作领域组成,最迅速增长,在两年内扩大15.5%。

”湾区经济一直在宽阔的边缘过分超越加利福尼亚州和美国,”经济学院首席经济学家Jon Haveman表示。“这可能会继续。”

当然,买家必须牢记一些未来的政治和经济挑战。 虽然现在总统选举落后于我们,但是现在已经解决了一个不确定性,但我们仍然面临着快速接近的“fiscal cliff”在国会中,除非两方之间的交易令人触及两党之间的交易,否则这可能导致深度支出和更高的税收。

但我认为聪明的钱’投资海湾地区’巨型家园比任何房地产是一个长期投资的人更了解更多。当您拍摄远程视图时,它’很难争辩说这是跳进市场的美好时光–无论你的价格范围是多少。

以下是来自当地办事处的市场逐个报告:

北湾–在北马林,预览高端市场仍然非常一致。新的市场仍然在过去一年的100万美元+范围内运行了18-20美元的稳定库存。 卖家想要的东西之间仍有一个相当大的断开连接以及买家愿意支付的东西–例如活跃列表的平均价格为488美元/ SF,而不是在过去2-3个月内销售的那些,这是307美元。 属于或有的属性是平均为328美元/ SF。 所有这些数字都在过去三个月中保持一致。我们的Sebastopol经理表示,季节性放缓已经提前到达。许多代理商正在与卖家说话“maybe next year,”但不幸的是,买家们说他们现在想要更多库存。

旧金山–虽然由于选举陷阱,我们的旧金山湖畔经理谈到了较慢的市场,但如果只有他们可以找到一个越来越多地挑选的房屋,买家才能购买的经验。  卖家正在看到最高价格的最佳方式不是价格高。一个代理人报告说他的客户’在圣弗朗西斯木材的售价上逐步驾驶数十万美元的价格,并在清单价格上销售了一百万美元的物业!我们的Lombard Manager报道,列表开始减慢一点。这一周的交易百分比下降了多个优惠,但大多数销售价格仍在提出。抵押贷款报价通常必须进入所有现金交易背后的备份位置。由于卖家将重点和即将到来的假期转移到选举的重点,但低库存仍然是标题。   买家仍然有效,我们的市场街道经理报告,但并非所有属性都会收到多项优惠。一个代理人描述了他的769万美元的上市“feeding frenzy”并揭示了45个披露,而其他上市代理商正在进行多项批准,以便用单一方批准。我们的日落经理指出它仍然是一个积极的市场。 库存在过去几周内略微下降。 仍有很多多个优惠,但优惠数量减少了。 代理商在他们的开放式房屋上报告了大型投票率。我们的Van Ness Office报道了10月份过去10天的活动,这是一年中最大的闭幕月份。

SF半岛—根据我们的Burlingame Manager的说法,多个优惠和许多人都是当天的规则。凭借这么少的房产和许多买家试图逐年完成购买’结束,半岛是“Red Hot” –在卓越的房源上提供了20个优惠已成为新的正常情况。在这些情况下,销售价格均为200k到300k或更多次询问。一如既往的现金是国王,没有任何灾害的优惠正在赢得一天。我们终于在10美元的磨坊中看到了一些运动。+价格范围有两个待销售额超过12美元。在Hillsborough和San Mateo Park中的一般活动增加。根据我们的Menlo Park Manager的说法,在下端住宅(议员外面但仍然是本地)的开放房屋一直很棒–很多人和很多人。 公众受过培训–大多数人已经武装贷款人信。 高端已经放缓。 额外的谨慎悄悄进入市场。其中一些谨慎可能是相关的。库存从一个月前的帕洛阿托地区开始放缓。 尽管如此,对库存的需求仍然非常高。 为1.3美元的价格购买1.8美元的房屋–所有现金。红木市经理表示,缺乏库存越少开放的房屋,这反过来又提供了符合新客户的机会。  Any property –单身家庭住宅或公寓或联排别墅–在市场上的价格上涨并显示出良好的良好情况。 还有很多焦虑的买家寻找一个家。 San Mateo地区库存急剧下降,我们的当地经理是不确定的,如果是到目前为止的季节或标志。上端窗面继续成为一场斗争。 销售在所有木板和周围的董事会中再次放慢速度‘rural’ properties.

东海湾–伯克利在繁忙的秋天,至少有许多销售额。 买家似乎明白,当竞争时,他们必须在竞争中仍然可以获得最佳的报价。 我们的开放式房屋甚至是我们的公寓,以及许多人以前已经开放了几次。预览奢侈品市场热闹也与多百万个加上的商品,往往迅速销售,通常具有多种优惠。据我们国奥克兰皮埃蒙特经理称,活动仍然非常轻快地与新买家在开放住宅中出现每周出现。许多数据包在我们的列表中出发。对于预期买家来说,拥有20岁的20岁和45美元并不罕见。买家及其代理商在抓住所有者的信件中获得非常有创意’注意,即使它不是最高的,也会选择他们的优惠。正如我们在年底,全年写作提供的买家似乎并不疲倦,但在他们的决心中拥有一个家庭。 Lamorinda销售似乎正在放缓,也许是由于即将到来的假期。在Pleasanton和Livermore非常低的库存。买家仍在那里,但如果你不竞争很高’T有合适的融资。据我们核桃溪经理称,多个优惠继续成为所有列出的属性的趋势。 属性不超过几天市场,有些人根本没有把它放在MLS上。 由于库存低,销售正在减速。

硅谷–我们的Cupertino经理说,人们必须符合进入一些开放的房屋。我们’越多买家追逐太少的房屋,太多的代理商追逐太少的交易。在Los Gatos地区,尽管库存仍在继续进行合同。 董事会最近有一个最近的上升,特别是在Los Gatos山区。 这是教育销售商的美好时光,关于现在与以后销售他们家的机会。我们的圣何塞阿尔玛丹经理表示,多个优惠继续成为常态。 库存在我们的六个地区达到了52周的低点。 合同下的百分比为SFD为66%’s and 77% for PUD’为县。库存仍然落入圣克拉拉县,约1,076 目前可用的单家庭住宅。大多数属性的多个优惠,尤其是在较低的价格下,是常态。低利率正在储存市场。开放式房屋交通仍极为活跃,所有价格范围都是非常活跃的。我们的Willow Glen经理表示,代理商仍在市场的低端中看到多个优惠。在$ 600K标记下的任何东西都是极具竞争力的这个价格。 中级市场仍然在650美元至850美元的范围内看到强烈需求。它’不像竞争力,但在这个范围内大多数属性仍有多个优惠。 对于超过100万美元的价格,我们已经看到了一些需求放缓。一些物业坐在市场上,但它可能是季节性的;我们将在选举后几周内看到市场如何应对。我们当地经理称,10月份的萨拉托加销售活动令人难以置信。在一个极低点的上市库存,代理商每天都在抱怨它们’T查找买家的物业。

南县–南县市场继续受到低库存殴打。 Gilroy.’我们的本地经理说,S库存达到55名活动–这是一个健康,平衡的市场的1/3。其中33%是该地区的奢侈品市场。由于库存较低,大多数属性在几天或几小时内提供多个报价。很少有开放的房子和那些被持有的人参加过很好。 San Benito County缺乏库存同样黯淡。摩根山仅有72所房屋,只有14位房屋出售在圣马丁。  The “Sellers’ Market Phenomenon” continues. 南县的平均家庭销售在列表价格的101%以上。  The average “days on market”已从137天下降(一年前)到仅40天(2012年11月)。 市场的真实指标是“数月可用库存。” 该统计数据在年份最低水平(仅限三个月以下)。  卖家是微笑的,买家受到沮丧,代理商是卖家可接受的非常艰难的写作优惠–在列表价格上,没有评估意愿。 由于少数可用列表,似乎也没有季节性调整,因为需求仍然很高。  

圣克鲁斯县–库存继续下降。 10月份出售的物业总库存为580,比上个月686年下降15.5%,从去年10月1日下降42.8%。 2012年10月库存与2010年10月为10月份的库存处于最低水平。    目前还有2.6 Mo供应库存和市场时间继续缩短。平均DOM是60天,从去年这次下降约19%。 与库存的市场与我们有VS。买家的数量越来越快,大多数属性都有多种优惠。   

蒙特里半岛– It’很难相信它’已经在半岛的11月和半岛上的销售活动继续,因为现在已经几个月了。在大多数情况下,新的被攻击现在将减少。 但是,我们稳定的步伐仍在继续,尽管我们的上市库存正在下降。 我们现在看到持久的代理商与买家,但没有适合的家出售他们。代理商正在外出并找到可能的家园并联系业主,看他们是否会对报价感兴趣,并且在许多情况下它导致销售。 预览奢侈品市场也在越来越几个月内越来越多的销售额。

里克托利
http://cbsfbaymarketwatch.wordpress.com/

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